Altbau-Kernsanierung: Tipps und Fallstricke
Berliner Altbauten sind begehrt – hohe Decken, Stuck, Dielenböden und großzügige Grundrisse machen sie einzigartig. Doch eine Kernsanierung birgt zahlreiche Herausforderungen, die ohne fachkundige Begleitung zu Kostenexplosionen führen können.
Typische Schadstoffe im Berliner Altbau
Tipp: Umfassendes Schadstoffgutachten vor jeder Kernsanierung erstellen lassen. Kosten von 1.500 bis 3.000 Euro schützen vor bösen Überraschungen.
Statische Besonderheiten
Tipp: Immer Tragwerksplaner beauftragen, bevor Wände entfernt oder Decken belastet werden.
Denkmalschutz: Chancen und Pflichten
Tipp: Frühzeitig Kontakt mit der Unteren Denkmalschutzbehörde aufnehmen.
Typische Kostenfallen
Tipp: Kostenpuffer von 15–20 Prozent einplanen, bei unbekannter Bausubstanz 25 Prozent.
Phasenweise Sanierung
Phase 1: Entkernung – Nicht-tragende Einbauten entfernen, Rohbau-Substanz freilegen
Phase 2: Schadstoffsanierung – Fachgerechte Entfernung aller Schadstoffe, Freimessung
Phase 3: Rohbauarbeiten – Statische Ertüchtigungen, Mauerwerkssanierung, neue Innenwände
Phase 4: Haustechnik – Elektro, Sanitär, Heizung, Lüftung
Phase 5: Ausbau – Estrich, Putz, Trockenbau, Fliesen, Böden
Phase 6: Feinarbeiten – Malerarbeiten, Türen, Küche, Sanitärobjekte
Stuck und Dielenböden erhalten
Häufige Fragen zur Altbau-Kernsanierung
Was kostet eine Kernsanierung pro m²?
Eine Kernsanierung bis auf den Rohbau liegt bei 1.500 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Die vorgeschaltete Entkernung macht davon 60 bis 120 €/m² aus – der Rest entfällt auf den Wiederaufbau.
Welche Überraschungen treten bei Altbauten am häufigsten auf?
Schadstoffe in Klebern und Putzen, marode Holzbalkendecken mit Schwamm- oder Käferbefall, fehlende oder defekte Horizontalsperren mit aufsteigender Feuchte sowie Elektro- und Sanitärinstallationen, die nicht mehr den heutigen Anforderungen genügen. Alle vier lassen sich vorher untersuchen – und genau das unterbleibt oft.
Lohnt sich eine Kernsanierung überhaupt?
Wenn Lage, Grundriss und Tragwerk stimmen und der Bestandsschutz erhalten bleiben soll, ja. Erreichen die Kosten allerdings 75 Prozent des Neubauwerts, ist der Ersatzneubau meist wirtschaftlicher – die Gegenüberstellung führt Abbruch oder Sanierung.
Was ist bei denkmalgeschützten Altbauten zu beachten?
Jede Veränderung ist genehmigungspflichtig, auch im Inneren. Stuck, Kastenfenster, Türblätter und Bodendielen sind häufig zu erhalten, was Rückbau in Handarbeit bedeutet. Im Gegenzug stehen erhöhte steuerliche Abschreibungen zur Verfügung – siehe Denkmalschutz und Abbruch.
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