Abrissgenehmigung in Berlin

Brauche ich in Berlin eine Abrissgenehmigung?

In Berlin ist der Abbruch der meisten Gebäude nicht genehmigungs-, sondern anzeigepflichtig: Sie müssen die Beseitigung dem Bauaufsichtsamt Ihres Bezirks mindestens einen Monat vorher anzeigen (§ 61 Abs. 3 BauO Bln). Eine echte Genehmigung im Sinne eines Antragsverfahrens braucht es nur in Sonderfällen – bei Denkmalschutz, in Milieuschutzgebieten, beim Abriss von Wohnraum und bei geschütztem Baumbestand. Rechnen Sie für den gesamten Genehmigungsteil mit 1.000 bis 4.000 Euro und mit vier bis zwölf Wochen Vorlauf.

Umgangssprachlich heißt das trotzdem „Abrissgenehmigung". Entscheidend ist nicht der Begriff, sondern welches der Verfahren auf Ihr Objekt zutrifft – und die laufen in Berlin nebeneinander, nicht alternativ.

Ein denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus im Milieuschutzgebiet braucht also die denkmalrechtliche Genehmigung, die Genehmigung nach Erhaltungsverordnung, die Zweckentfremdungsgenehmigung *und* die Abbruchanzeige. Diese Verfahren laufen bei verschiedenen Ämtern und lassen sich nur teilweise parallel führen – das ist der häufigste Grund, warum Abbruchtermine platzen.

Abbruchanzeige oder Genehmigung – wo liegt der Unterschied?

Die Abbruchanzeige ist eine Mitteilung, kein Antrag. Sie brauchen keine Freigabe abzuwarten: Widerspricht das Bauaufsichtsamt nicht innerhalb eines Monats, dürfen Sie abreißen. Deshalb ist die Vollständigkeit der Unterlagen so wichtig – eine Nachforderung setzt die Frist praktisch neu in Gang.

Eine Genehmigung dagegen ist ein Verwaltungsakt, den Sie beantragen und abwarten müssen. Sie wird geprüft, kann mit Auflagen versehen oder versagt werden. In Milieuschutzgebieten etwa versagen die Bezirke den Abriss regelmäßig, wenn kein gleichwertiger Wohnraum ersetzt wird.

Die dritte Kategorie ist verfahrensfrei: kein Antrag, keine Anzeige. Verfahrensfrei heißt aber nicht regelfrei – Standsicherheit der Nachbarbebauung, Arbeitsschutz, Abfallrecht, Denkmal- und Baumschutz gelten unverändert. Wie die Verfahren bundesweit auseinanderlaufen, erklärt der Ratgeber Abrissgenehmigung: Wann ist ein Abriss genehmigungspflichtig?; die Abgrenzung zum Neubauverfahren steht unter Baugenehmigung vs. Abbruchgenehmigung.

Diese Unterlagen verlangt das Bezirksamt

Für eine vollständige Abbruchanzeige in Berlin brauchen Sie in der Regel:

Der häufigste Fehler: Die Anzeige geht ohne belastbares Schadstoffgutachten raus. Bei Gebäuden vor Baujahr 1993 fragt die Bauaufsicht praktisch immer nach – und bis der Befund vorliegt, steht das Projekt. Warum das Gutachten keine Kür ist, steht unter Schadstoffgutachten: Pflicht oder Kür?.

Was kostet eine Abrissgenehmigung in Berlin?

Die Verwaltungsgebühr selbst ist der kleinste Posten. Teuer sind die Unterlagen, die Sie dafür beibringen müssen:

In Summe sollten Sie 1.000 bis 4.000 Euro einplanen – ein Betrag, der in vielen Abbruchangeboten nicht enthalten ist. Prüfen Sie beim Angebotsvergleich ausdrücklich, ob der Genehmigungsteil mit drinsteckt. Alle übrigen Kostenpositionen eines Abbruchs sind unter Hausabriss Kosten aufgeschlüsselt.

Wie lange dauert das Verfahren?

Für ein unbelastetes Einfamilienhaus ohne Schutzstatus ist der Ablauf überschaubar: rund zwei Wochen für Gutachten und Unterlagen, dann die Monatsfrist der Anzeige – nach etwa sechs Wochen kann der Bagger anrücken.

Ein Praxishinweis: Die Trennung der Hausanschlüsse liegt nicht beim Abbruchunternehmen, sondern bei den Versorgern – und die brauchen erfahrungsgemäß am längsten. Beauftragen Sie die Abmeldung parallel zur Anzeige, nicht danach.

Zuständig ist Ihr Bezirksamt – nicht der Senat

In Berlin wird die Abbruchanzeige nicht zentral bearbeitet, sondern beim Bauaufsichtsamt des Bezirks, in dem das Grundstück liegt. Formulare, Gebühren und Bearbeitungszeiten unterscheiden sich zwischen den zwölf Bezirken spürbar:

Wir arbeiten in allen zwölf Bezirken und in Brandenburg – eine Übersicht der Einsatzgebiete finden Sie unter Standorte.

Sonderfälle, die Projekte kippen

Milieuschutz. In sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 BauGB ist der Abriss von Wohngebäuden genehmigungspflichtig und wird häufig versagt. Prüfen Sie die Gebietslage, bevor Sie ein Grundstück kaufen – nicht danach.

Denkmalschutz. Ist das Gebäude in der Berliner Denkmalliste eingetragen, ist der Abriss die absolute Ausnahme und nur bei nachgewiesener wirtschaftlicher Unzumutbarkeit denkbar. Details unter Denkmalschutz und Abbruch.

Baumschutz. Die Berliner Baumschutzverordnung schützt Bäume ab einem bestimmten Stammumfang. Zusätzlich gilt bundesweit ein Fällverbot vom 1. März bis 30. September. Wer die Fällgenehmigung zu spät beantragt, verliert schnell eine halbe Saison.

Nachbarschaft. Bei Doppel- und Reihenhäusern brauchen Sie eine Beweissicherung und eine Sicherung der Trennwand. Was Nachbarn dulden müssen und was nicht, steht unter Nachbarschaftsrecht beim Abbruch.

Was passiert bei einem Abriss ohne Anzeige?

Der Abbruch ohne erforderliche Anzeige oder Genehmigung ist eine Ordnungswidrigkeit nach der Bauordnung und kann mit einem Bußgeld geahndet werden. Gravierender sind meist die Folgen daneben: Die Bauaufsicht kann die Arbeiten stilllegen, bei denkmalgeschützten oder milieugeschützten Objekten kommt die Anordnung zur Wiederherstellung in Betracht, und die Bauherrschaft haftet zivilrechtlich für Schäden an der Nachbarbebauung. Auch der Versicherungsschutz kann entfallen.

Ebenso wenig verzichtbar ist die abfallrechtliche Dokumentation: Bauschutt aus dem Abbruch ist nachweispflichtig, und die Nachweise brauchen Sie spätestens bei der nächsten Prüfung. Wie das in Berlin läuft, erklärt Entsorgungsnachweis Berlin.

Wir übernehmen die Abbruchanzeige für Sie

Die Lula Bau GmbH führt Abbrüche in Berlin und Brandenburg aus und wickelt den Genehmigungsteil auf Wunsch komplett mit ab: Prüfung der Verfahrensart, Beauftragung des Schadstoffgutachtens, Statik-Nachweis, Abbruchanzeige beim Bezirksamt und anschließend der Abbruch und Rückbau selbst. Sie haben einen Ansprechpartner statt fünf – und ein Festpreisangebot, in dem die Genehmigungskosten sichtbar ausgewiesen sind. Alles zu unseren Abrissarbeiten in Berlin oder direkt zur kostenlosen Erstberatung.