Wann braucht man eine Abrissgenehmigung?
Ob ein Gebäude eine Abrissgenehmigung braucht, richtet sich nach dem Baurecht des jeweiligen Bundeslandes. Die Grundregel ist überall ähnlich: Kleine, freistehende Gebäude dürfen verfahrensfrei beseitigt werden, alle übrigen Gebäude müssen der Bauaufsicht mindestens einen Monat vorher angezeigt werden. Eine echte Genehmigung im Sinne eines Antragsverfahrens ist nur in Sonderfällen nötig – etwa bei Denkmalschutz oder in Erhaltungsgebieten.
Die Begriffe Abrissgenehmigung, Abbruchgenehmigung und Abbruchanzeige werden umgangssprachlich synonym verwendet, meinen aber unterschiedliche Verfahren. Dieser Ratgeber ordnet sie ein und zeigt, welche Unterlagen, Fristen und Kosten auf Sie zukommen.
Verfahrensfrei, anzeigepflichtig oder genehmigungspflichtig?
| Fall | Verfahren | Frist |
|---|---|---|
| Kleine freistehende Gebäude, Garagen, Gartenhäuser | verfahrensfrei | keine |
| Wohn- und Gewerbegebäude im Normalfall | Anzeige bei der Bauaufsicht | mind. 1 Monat vorher |
| Denkmalgeschütztes Gebäude | Genehmigung der Denkmalschutzbehörde | mehrere Monate |
| Gebäude in einem Erhaltungsgebiet (Milieuschutz) | Genehmigung nach § 172 BauGB | 4 – 12 Wochen |
| Wohnraum in Gebieten mit Zweckentfremdungsverbot | zusätzliche Genehmigung | 4 – 12 Wochen |
| Baumbestand auf dem Grundstück | Fällgenehmigung nach Baumschutzsatzung | 4 – 8 Wochen |
Wichtig: Diese Verfahren gelten nebeneinander, nicht alternativ. Ein denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus im Milieuschutzgebiet braucht die denkmalrechtliche Genehmigung, die Genehmigung nach Erhaltungssatzung *und* die Anzeige bei der Bauaufsicht.
Wann ist der Abriss verfahrensfrei?
Verfahrensfrei bedeutet: Sie dürfen ohne vorherige Beteiligung der Bauaufsicht abreißen. Das gilt in den meisten Bundesländern für freistehende Gebäude geringer Größe und Höhe – Garagen, Gartenhäuser, Schuppen, Carports – sowie für nicht bauliche Anlagen bis etwa 10 m Höhe.
Verfahrensfrei heißt allerdings nicht regelfrei. Auch ohne Anzeige gelten unverändert:
Konkret zu Nebengebäuden: Garage abreißen und Gartenhaus abreißen.
Welche Unterlagen werden benötigt?
Für die Abbruchanzeige verlangt die Bauaufsicht in der Regel:
Der Standsicherheitsnachweis ist der Punkt, an dem Verfahren am häufigsten ins Stocken geraten. Bei Reihen- und Doppelhäusern ist er faktisch immer erforderlich, weil nach dem Abriss eine Giebelwand freisteht, die gesichert und wetterfest hergestellt werden muss.
Was kostet eine Abrissgenehmigung?
| Position | Kosten |
|---|---|
| Verwaltungsgebühr Anzeige / Genehmigung | 100 – 500 € |
| Standsicherheitsnachweis (Tragwerksplaner) | 500 – 2.000 € |
| Schadstoffgutachten | 400 – 1.500 € |
| Denkmalrechtliche Genehmigung | 200 – 1.000 € |
| Baumfällgenehmigung inkl. Ersatzpflanzung | ab 300 € je Baum |
In Summe sollten Sie für den Genehmigungsteil 1.000 bis 4.000 Euro einplanen – ein Betrag, der in vielen Abbruchangeboten nicht enthalten ist. Prüfen Sie das beim Angebotsvergleich. Alle weiteren Positionen stehen unter Hausabriss Kosten.
Wie lange dauert das Verfahren?
Die Anzeige muss mindestens einen Monat vor Beginn der Arbeiten eingereicht werden. Innerhalb dieser Frist kann die Behörde Einwände erheben oder Auflagen erteilen; äußert sie sich nicht, darf begonnen werden.
Anders bei echten Genehmigungsverfahren: Denkmalschutz, Erhaltungssatzung oder Zweckentfremdungsverbot brauchen realistisch vier bis zwölf Wochen, bei denkmalgeschützten Objekten auch deutlich länger. Rechnen Sie die Zeit für Gutachten und Statik hinzu, sollte zwischen erster Planung und Abbruchbeginn ein Vorlauf von zwei bis vier Monaten liegen.
Abriss ohne Genehmigung – welche Folgen drohen?
Wer anzeige- oder genehmigungspflichtig abreißt, ohne das Verfahren zu durchlaufen, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Die Landesbauordnungen sehen dafür empfindliche Bußgelder vor, die je nach Land und Schwere vier- bis fünfstellig ausfallen können. Beim Abriss eines Denkmals kommen denkmalrechtliche Sanktionen und im Einzelfall die Anordnung einer Wiederherstellung hinzu.
Praktisch relevanter ist ein zweites Risiko: Ohne dokumentiertes Verfahren fehlen Ihnen Standsicherheitsnachweis und Entsorgungsnachweise. Kommt es zu einem Schaden am Nachbargebäude, ist das für die Haftungsfrage denkbar ungünstig. Was Nachbarn dulden müssen und was nicht, klärt Nachbarschaftsrecht beim Abbruch.
Abrissgenehmigung und Baugenehmigung – der Unterschied
Beides sind getrennte Verfahren. Die Abrissgenehmigung beziehungsweise Anzeige betrifft die Beseitigung des Bestands, die Baugenehmigung das neue Vorhaben. Wer abreißt, um neu zu bauen, sollte beide parallel vorbereiten – aber niemals abreißen, bevor die Baugenehmigung für den Neubau vorliegt. Sonst steht im schlechtesten Fall ein leeres Grundstück ohne Baurecht. Die Abgrenzung im Detail: Baugenehmigung vs. Abbruchgenehmigung.
Sonderfall Denkmalschutz und Milieuschutz
Steht ein Gebäude in der Denkmalliste, ist der Abriss nur mit Genehmigung der Denkmalschutzbehörde zulässig – und die wird nur erteilt, wenn der Erhalt wirtschaftlich unzumutbar ist. Dieser Nachweis ist aufwendig und wird durch ein Wirtschaftlichkeitsgutachten geführt. Mehr unter Denkmalschutz und Abbruch.
In Erhaltungsgebieten nach § 172 BauGB – umgangssprachlich Milieuschutz – schützt die Gemeinde die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Der Abriss von Wohngebäuden wird dort regelmäßig versagt, wenn kein gleichwertiger Wohnraum entsteht.
Besondere Vorschriften in Berlin
In Berlin gilt die Anzeigepflicht nach § 61 Abs. 3 BauO Bln: Die beabsichtigte Beseitigung ist dem Bauaufsichtsamt des Bezirks mindestens einen Monat vorher anzuzeigen. Hinzu kommen drei Berliner Besonderheiten:
Den vollständigen Berliner Ablauf mit Zuständigkeiten und Formularen finden Sie unter Abrissgenehmigung Berlin.
Häufige Fragen zur Abrissgenehmigung
Braucht man für den Abriss eines Hauses eine Genehmigung?
Für ein Wohnhaus ist in der Regel keine Genehmigung, aber eine Anzeige bei der Bauaufsicht erforderlich – mindestens einen Monat vor Beginn. Eine echte Genehmigung wird nötig, wenn das Gebäude denkmalgeschützt ist, in einem Erhaltungsgebiet liegt oder ein Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum gilt.
Wer stellt den Antrag auf Abriss?
Antragsteller ist der Bauherr, also in der Regel der Grundstückseigentümer. Die Unterlagen dürfen nur von bauvorlageberechtigten Personen erstellt werden – Architekten oder Bauingenieure. In der Praxis übernimmt das Abbruchunternehmen die Zusammenstellung und Einreichung im Auftrag des Eigentümers.
Wie lange dauert eine Abrissgenehmigung?
Bei der Anzeige beträgt die Wartefrist einen Monat. Echte Genehmigungsverfahren wegen Denkmalschutz, Milieuschutz oder Zweckentfremdung dauern vier bis zwölf Wochen, im Denkmalfall länger. Planen Sie inklusive Gutachten und Statik zwei bis vier Monate Vorlauf ein.
Was kostet eine Abbruchgenehmigung?
Die reine Verwaltungsgebühr liegt bei 100 bis 500 Euro. Rechnet man Standsicherheitsnachweis, Schadstoffgutachten und gegebenenfalls die denkmalrechtliche Genehmigung hinzu, sind es insgesamt 1.000 bis 4.000 Euro.
Was passiert bei einem Abriss ohne Genehmigung?
Ein anzeige- oder genehmigungspflichtiger Abriss ohne Verfahren ist eine Ordnungswidrigkeit und kann je nach Landesbauordnung mit vier- bis fünfstelligen Bußgeldern geahndet werden. Bei Denkmälern drohen zusätzlich denkmalrechtliche Sanktionen.
Wir übernehmen das Verfahren für Sie
Die Lula Bau GmbH übernimmt in Berlin und Brandenburg das komplette Genehmigungsverfahren: Prüfung der Genehmigungspflicht, Zusammenstellung der Unterlagen, Beauftragung von Gutachten und Statik sowie die Kommunikation mit den Behörden – bis zum Abbruch und der Entsorgung aus einer Hand. Eine Schritt-für-Schritt-Übersicht bietet unsere Abbruch-Checkliste.