Was kostet ein Hausabriss?
Die Kosten für einen Hausabriss – fachlich Hausabbruch – liegen in Deutschland je nach Gebäudetyp meist zwischen 15.000 und 40.000 Euro. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit rund 120 m² Wohnfläche und Keller sollten Sie 20.000 bis 35.000 Euro einplanen. Den größten Einfluss haben Größe und Bauweise des Hauses, das Vorhandensein eines Kellers, mögliche Schadstoffe sowie die Entsorgung des Bauschutts.
Dieser Ratgeber schlüsselt alle Kostenpositionen auf – mit Preisen pro Kubikmeter, Beispielrechnungen aus der Praxis und den Nebenkosten, die in vielen Angeboten fehlen.
| Objekt | Abrisskosten (inkl. Entsorgung) |
|---|---|
| Bungalow / kleines Haus | 8.000 – 18.000 € |
| Einfamilienhaus ohne Keller | 12.000 – 25.000 € |
| Einfamilienhaus mit Keller | 18.000 – 40.000 € |
| Doppelhaushälfte | 15.000 – 30.000 € |
| Mehrfamilienhaus (3–6 Parteien) | ab 40.000 € |
| Garage / Nebengebäude | 2.000 – 5.000 € |
Die Werte verstehen sich inklusive Abbruch, Verladung und Entsorgung, jedoch ohne Schadstoffsanierung und ohne Erdarbeiten für eine spätere Bebauung.
Abrisskosten pro m³ umbauten Raum und pro m² Wohnfläche
Die Abbruchbranche kalkuliert nicht nach Wohnfläche, sondern nach umbautem Raum in Kubikmetern – also Grundfläche × Höhe des gesamten Baukörpers. Das ist die einzige Größe, die den tatsächlichen Aufwand abbildet: Ein Haus mit hohen Räumen verursacht mehr Abbruchmasse als eines mit niedrigen.
| Kalkulationsgrundlage | Preisspanne |
|---|---|
| Abbruch ohne Schadstoffe | 30 – 60 €/m³ umbauter Raum |
| Abbruch mit Schadstoffsanierung | 60 – 120 €/m³ umbauter Raum |
| Reine Entsorgung des Bauschutts | 15 – 40 €/m³ |
| Umrechnung auf Wohnfläche (Orientierung) | 100 – 250 €/m² |
| Keller- und Bodenplattenrückbau | 40 – 80 €/m² Grundfläche |
Die Umrechnung auf den Quadratmeterpreis ist nur eine grobe Orientierung. Zwei Häuser mit identischer Wohnfläche können sich im umbauten Raum um 30 Prozent unterscheiden – und damit im Preis.
So berechnen Sie den umbauten Raum selbst: Grundfläche (Länge × Breite) × Gesamthöhe inklusive Dachgeschoss und Keller. Ein Haus mit 8 × 10 m Grundfläche und 6 m Höhe kommt auf rund 480 m³.
Was kostet der Abriss eines Hauses mit Keller?
Ein Keller erhöht die Abrisskosten um etwa 5.000 bis 15.000 Euro oder rund 25 Prozent gegenüber dem gleichen Haus ohne Unterkellerung. Der Grund liegt nicht im Abbruch selbst, sondern im Erdbau danach: Kellerwände, Bodenplatte und Fundamente müssen aufgenommen, der Bauschutt abgefahren und die entstandene Grube wieder verfüllt und verdichtet werden.
Drei Varianten sind üblich – mit deutlich unterschiedlichen Kosten:
Welche Variante zulässig ist, hängt von der geplanten Nachnutzung ab. Die folgenden Werte gelten für den vollständigen Rückbau eines Vollkellers einschließlich Wiederverfüllung der Grube:
| Kellergrundfläche | Rückbau (vollständig) | Verfüllung & Verdichtung | Summe |
|---|---|---|---|
| 60 m² | 2.400 – 4.800 € | 2.300 – 4.500 € | 4.700 – 9.300 € |
| 80 m² | 3.200 – 6.400 € | 3.000 – 6.000 € | 6.200 – 12.400 € |
| 100 m² | 4.000 – 8.000 € | 3.800 – 7.500 € | 7.800 – 15.500 € |
| 120 m² | 4.800 – 9.600 € | 4.500 – 9.000 € | 9.300 – 18.600 € |
Bei Kellern über 100 m² Grundfläche kann der Aufschlag also über den eingangs genannten 15.000 Euro liegen. Der Rückbau selbst wird mit 40 bis 80 €/m² Kellergrundfläche kalkuliert, die Verfüllung mit 15 bis 30 €/m³ Grubenvolumen – bei 2,5 m Kellertiefe kommen auf 100 m² Grundfläche rund 250 m³ Verfüllmaterial zusammen.
Rechenbeispiel Vollkeller, 100 m²: Kellerwände und Bodenplatte aus Stahlbeton, Rückbau 6.000 €, 250 m³ Grubenverfüllung mit Recyclingschotter zu 22 €/m³ = 5.500 €, Verdichtung lagenweise und Geländeanpassung 1.200 €. → rund 12.700 Euro allein für den Kellerteil.
Drei Punkte treiben die Kosten über diese Spannen hinaus:
Der Teilrückbau ist die günstigere Variante, aber nur zulässig, wenn an gleicher Stelle nicht neu gebaut wird: Kellerdecke und obere Wandbereiche kommen weg, die Sohle bleibt liegen und wird durchstoßen. Gegenüber dem vollständigen Rückbau sparen Sie damit 30 bis 40 Prozent. Details zur Ausführung finden Sie im Ratgeber Kellerabbruch: Kosten und Ablauf sowie unter Bodenplatte entfernen.
Hausabriss mit Entsorgung – welche Kosten stecken drin?
Bei einem Hausabriss entfallen typischerweise rund 65 Prozent auf den eigentlichen Abbruch und 35 Prozent auf Transport und Entsorgung. Wer nur den Abbruchpreis vergleicht, vergleicht also weniger als zwei Drittel der Rechnung. Ein seriöses Festpreisangebot weist beide Blöcke getrennt aus.
| Kostenposition | Anteil an der Gesamtsumme | Beispiel EFH (24.000 €) |
|---|---|---|
| Baustelleneinrichtung, Sicherung, Gerüst | 5 – 10 % | 1.200 – 2.400 € |
| Entkernung und Vorbereitung | 10 – 15 % | 2.400 – 3.600 € |
| Eigentlicher Gebäudeabbruch | 35 – 45 % | 8.400 – 10.800 € |
| Verladung, Transport, Deponiegebühren | 25 – 35 % | 6.000 – 8.400 € |
| Verfüllung und Geländeanpassung | 5 – 10 % | 1.200 – 2.400 € |
Die Entsorgungskosten hängen stark von der Sortenreinheit ab. Sauber getrennter Betonbruch, Ziegel und Holz lassen sich als Recyclingmaterial verwerten und kosten einen Bruchteil dessen, was für Mischabfall auf der Deponie fällig wird. Zwischen sortenreinem Bauschutt und Mischabfall liegt der Faktor fünf bis zehn:
| Abfallart | Entsorgungskosten | Anmerkung |
|---|---|---|
| Bodenaushub, unbelastet (Z0) | 5 – 20 €/t | verwertbar, teils vor Ort wiedereinbaubar |
| Bauschutt sortenrein (Beton, Ziegel) | 20 – 50 €/t | recycelbar, günstigste Fraktion |
| Altholz A I – A III | 60 – 120 €/t | thermische Verwertung |
| Altholz A IV (behandelt, imprägniert) | 150 – 250 €/t | Sondermüll-nahe Behandlung |
| Gipskarton und Gipsabfälle | 150 – 250 €/t | nicht in den Bauschutt, sonst Reklamation |
| Baumischabfall | 150 – 300 €/t | jede Fehlfraktion hebt den Preis |
| KMF / Mineralwolle | 250 – 500 €/t | in Big Bags, siehe KMF-Entsorgung |
| Asbesthaltige Abfälle | 300 – 600 €/t | staubdicht verpackt, Deponiepflicht |
Deponiegebühren richten sich nach der Deponieklasse des Materials: DK 0 für Inertabfälle wie sauberen Bauschutt, DK I und DK II für gering bis mäßig belastete Fraktionen, DK III für hoch belastetes Material. Je höher die Klasse, desto teurer die Annahme – und desto genauer schaut die Deponie bei der Anlieferung hin. Eine Fehlcharge wird zurückgewiesen und kostet zweimal Transport.
Für kleinere Objekte wird nicht nach Tonne, sondern über Container abgerechnet. Die üblichen Größen und Preisspannen inklusive Stellung, Abholung und Entsorgung:
Genau deshalb arbeitet ein erfahrenes Abbruchunternehmen mit selektivem Rückbau: Es wird in umgekehrter Reihenfolge des Bauens zurückgebaut und dabei sortiert – erst Einrichtung und Schadstoffe, dann Ausbau, dann Rohbau. Die Gewerbeabfallverordnung verlangt diese Trennung ohnehin, und die entstehenden Nachweise brauchen Sie bei der nächsten Prüfung. Wie das in Berlin abläuft, steht unter Entsorgungsnachweis Berlin und Bauschutt richtig entsorgen.
Ein Angebot, in dem Entsorgung nur als Pauschale ohne Mengenangabe auftaucht, ist kein Festpreis: Wird die kalkulierte Tonnage überschritten, kommt die Differenz als Nachtrag. Lassen Sie sich die angenommene Menge je Fraktion ausweisen.
Diese sieben Faktoren bestimmen den Preis
1. Bauweise
Massive Stahlbetonbauten sind deutlich aufwendiger im Rückbau als Mauerwerk oder Holzkonstruktionen. Als Richtwert kalkulieren wir bei Massivbau 80 – 150 €/m² Grundfläche, bei Leichtbau aus Holz oder Metall 40 – 80 €/m².
2. Geschossanzahl
Die Kosten steigen nicht linear: Das zweite Geschoss schlägt mit rund 50 Prozent Aufschlag zu Buche, das dritte mit etwa 90 Prozent – der Baustellenaufbau fällt schließlich nur einmal an.
3. Keller und Fundamente
Rund 25 Prozent Aufschlag, wie oben beschrieben.
4. Schadstoffe (Asbest, KMF, PAK, PCB)
Gebäude, die vor 1993 errichtet wurden, enthalten häufig Asbest oder künstliche Mineralfasern. Die Sanierung nach TRGS 519 verteuert das Projekt je nach Befund um 10 bis 35 Prozent. Ein Schadstoffgutachten vor Angebotserstellung schafft Klarheit und verhindert Nachträge mitten im Rückbau.
5. Zugänglichkeit und Lage
In beengten innerstädtischen Lagen ist der Einsatz großer Abbruchbagger eingeschränkt, Container müssen häufiger getauscht werden, teils sind Halteverbotszonen nötig. Innerstädtische Baustellen liegen daher rund 15 Prozent über vergleichbaren Objekten in Randlage.
6. Entsorgungswege
Längere Transportwege zur Deponie und regional unterschiedliche Annahmegebühren wirken sich unmittelbar auf den Entsorgungsblock aus.
7. Jahreszeit
Abbrucharbeiten im Winter sind möglich, erfordern aber Frostschutzmaßnahmen bei Verfüllung und Verdichtung. Dafür sind die Kapazitäten besser verfügbar – siehe Abbruch im Winter.
Beispielrechnungen aus der Praxis
Beispiel 1 – Einfamilienhaus ohne Keller, Brandenburg
Massivbau, 90 m² Grundfläche, 1,5 Geschosse, Baujahr 1998, keine Schadstoffe. Umbauter Raum rund 400 m³ bei 45 €/m³.
→ rund 18.000 Euro inklusive Entsorgung.
Beispiel 2 – Einfamilienhaus mit Keller, Berlin-Randlage
Massivbau, 100 m² Grundfläche, 2 Geschosse, Vollkeller, Baujahr 1974, asbesthaltige Dacheindeckung. Basiskosten rund 24.000 €, Kelleraufschlag 25 Prozent, Schadstoffzuschlag 15 Prozent.
→ rund 34.000 Euro inklusive Asbestsanierung und Verfüllung.
Beispiel 3 – Doppelhaushälfte, Berlin-Innenstadt
Der Rückbau einer Doppelhaushälfte ist trotz kleinerem Volumen aufwendiger, weil die Trennwand zum Nachbargebäude gesichert, abgedichtet und wetterfest hergestellt werden muss.
→ rund 28.000 Euro einschließlich Giebelsicherung.
Alle Beispiele sind Erfahrungswerte aus Berlin und Brandenburg und ersetzen keine Kalkulation am konkreten Objekt.
Abrisskosten in Berlin und Brandenburg
Regional unterscheiden sich die Preise deutlich. In der Berliner Innenstadt liegen die Kosten rund 15 Prozent über dem Durchschnitt: enge Zufahrten, Lärmschutzauflagen, Anwohnerschutz und begrenzte Stellflächen für Container erhöhen den Aufwand. In Brandenburg kalkulieren wir dagegen etwa 10 Prozent günstiger, weil Zufahrt und Rangierflächen meist unproblematisch sind.
Hinzu kommt die Genehmigungslage: In Berlin ist für den Abbruch der meisten Wohngebäude eine Abbruchanzeige beziehungsweise Abbruchgenehmigung erforderlich. Was wann gilt, steht in unserem Leitfaden zur Abrissgenehmigung in Berlin.
Nebenkosten, die viele Bauherren übersehen
Die reine Abbruchsumme ist selten die Endsumme. Diese Positionen sollten Sie zusätzlich einplanen:
Haus abreißen und neu bauen – lohnt sich das?
Wer abreißt, um anschließend neu zu bauen, sollte die Abrisskosten als festen Bestandteil des Gesamtbudgets einplanen. Häufig ist der Neubau auf einem freigeräumten Grundstück wirtschaftlicher als eine umfassende Kernsanierung – besonders bei stark sanierungsbedürftiger Bausubstanz, fehlender Dämmung und veralteter Haustechnik. Als Faustregel gilt: Übersteigen die Sanierungskosten 75 Prozent des Neubauwerts, ist der Abriss meist die bessere Entscheidung. Die vollständige Gegenüberstellung finden Sie unter Abbruch oder Sanierung.
Prüfen Sie außerdem, ob für Ihr Vorhaben Fördermittel infrage kommen – etwa bei Ersatzneubau mit höherem Effizienzstandard.
So sparen Sie beim Hausabriss
Was Sie in Eigenleistung übernehmen können und wo die Grenze verläuft, klärt der Beitrag Eigenleistung oder Fachfirma.
Häufige Fragen zu den Abrisskosten
Was kostet der Abriss eines Einfamilienhauses?
Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 120 bis 150 m² Wohnfläche liegen die Abrisskosten inklusive Entsorgung zwischen 15.000 und 35.000 Euro. Ohne Keller beginnt die Spanne bei rund 12.000 Euro, mit Vollkeller und Schadstoffsanierung kann sie 40.000 Euro überschreiten.
Wie lange dauert ein Hausabriss?
Der reine Abbruch eines Einfamilienhauses dauert zwei bis fünf Arbeitstage. Rechnet man Entkernung, Schadstoffsanierung, Abtransport und Verfüllung hinzu, sollten Sie zwei bis vier Wochen einplanen. Die Genehmigung im Vorfeld braucht je nach Bezirk vier bis zwölf Wochen.
Muss der Keller beim Hausabriss immer mit entfernt werden?
Nein. Ein vollständiger Rückbau ist zwingend, wenn an gleicher Stelle neu gebaut wird. Wird das Grundstück nicht wieder bebaut, genügt oft ein Teilrückbau: Kellerdecke und obere Wandbereiche kommen weg, die Sohle bleibt liegen und wird durchstoßen, damit Wasser versickern kann. Das spart 30 bis 40 Prozent gegenüber dem Vollrückbau. Der Aufschlag für den Keller liegt insgesamt bei 5.000 bis 15.000 Euro, bei Kellern über 100 m² Grundfläche auch darüber.
Ist der Hausabriss steuerlich absetzbar?
Bei vermieteten Objekten lassen sich Abbruchkosten häufig als Werbungskosten oder über die Herstellungskosten des Neubaus geltend machen; bei selbstgenutztem Wohneigentum kommen die Regelungen zu Handwerkerleistungen in Betracht. Die Einordnung hängt vom Einzelfall ab – klären Sie sie vor Auftragsvergabe mit Ihrem Steuerberater.
Wer trägt die Abrisskosten beim Grundstückskauf?
Das ist reine Verhandlungssache und gehört in den Kaufvertrag. Üblich ist, dass der Käufer den Abriss beauftragt und die Kosten über einen Preisnachlass berücksichtigt werden. Lassen Sie sich vor Vertragsabschluss ein Angebot erstellen, damit die Größenordnung feststeht.
Was kostet Abriss und Entsorgung zusammen?
Die Entsorgung ist in den genannten Preisen bereits enthalten und macht rund 35 Prozent der Gesamtsumme aus. Getrennt betrachtet liegen die reinen Entsorgungskosten bei 15 bis 40 Euro je Kubikmeter Bauschutt, bei belastetem Material deutlich darüber.
Abrisskosten online berechnen
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