Baugenehmigung vs. Abbruchgenehmigung: Was gilt in Berlin?
Bei Bauprojekten in Berlin stellt sich regelmäßig die Frage, welche Genehmigungen erforderlich sind. Gerade wenn ein Bestandsgebäude abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden soll, greifen unterschiedliche Regelungen. Wir erklären Ihnen die Unterschiede zwischen Baugenehmigung und Abbruchgenehmigung und zeigen, worauf Sie in Berlin achten müssen.
Was ist eine Baugenehmigung?
Die Baugenehmigung ist die behördliche Erlaubnis, ein Bauvorhaben durchzuführen. Sie wird durch das zuständige Bezirksamt (Bauaufsichtsamt) erteilt und bestätigt, dass das geplante Vorhaben mit dem geltenden Baurecht übereinstimmt.
Wann ist eine Baugenehmigung erforderlich?
Die Bauordnung für Berlin (BauO Bln) regelt in § 62, welche Vorhaben genehmigungsfrei sind und welche einer Genehmigung oder Anzeige bedürfen.
Was ist eine Abbruchgenehmigung?
In Berlin wurde die klassische Abbruchgenehmigung 2006 weitgehend abgeschafft. Stattdessen gilt für die meisten Abbruchvorhaben die sogenannte Abbruchanzeige nach § 61 Abs. 3 BauO Bln. Das bedeutet: Der Abbruch muss dem Bezirksamt mindestens einen Monat vor Beginn der Arbeiten schriftlich angezeigt werden.
Ausnahmen, bei denen eine echte Genehmigung erforderlich ist:
Die wesentlichen Unterschiede im Überblick
| Kriterium | Baugenehmigung | Abbruchgenehmigung / Anzeige |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | BauO Bln, BauGB | BauO Bln § 62, DSchG Bln |
| Zuständige Behörde | Bezirksamt (Bauaufsicht) | Bezirksamt, ggf. Landesdenkmalamt |
| Verfahren | Genehmigungsverfahren | Anzeigeverfahren (meist) |
| Vorlaufzeit | 3–6 Monate | Mindestens 1 Monat |
| Kosten | 0,5–1 % der Bausumme | Gering (Verwaltungsgebühren) |
| Geltungsdauer | 3 Jahre (verlängerbar) | Keine Befristung nach Anzeige |
Kombinierte Projekte: Abbruch und Neubau
Wenn Sie ein Gebäude abreißen und auf dem gleichen Grundstück neu bauen möchten, laufen in der Regel zwei parallele Verfahren:
Wichtig: Die Baugenehmigung für den Neubau ersetzt nicht die Abbruchanzeige. Beide Verfahren müssen separat durchlaufen werden. Es empfiehlt sich jedoch, die Zeitpläne aufeinander abzustimmen, um Verzögerungen zu vermeiden.
Welche Unterlagen werden jeweils benötigt?
Für die Abbruchanzeige:
Für die Baugenehmigung:
Besondere Fallstricke in Berlin
Zweckentfremdungsverbot: Wer in Berlin Wohnraum abreißen möchte, benötigt eine Genehmigung nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG). Diese wird nur erteilt, wenn gleichwertiger Ersatzwohnraum geschaffen wird.
Baumschutzverordnung: Stehen auf dem Grundstück geschützte Bäume, ist eine Baumfällgenehmigung erforderlich. Dies betrifft sowohl Abbruch- als auch Neubauprojekte.
Nachbarschutz: Bei kombinierten Projekten müssen Nachbarn frühzeitig informiert werden. Einwände können beide Verfahren verzögern.
Typische Fehler vermeiden
Häufige Fragen zur Abgrenzung
Sind Baugenehmigung und Abbruchgenehmigung dasselbe?
Nein. Die Baugenehmigung erlaubt das Errichten oder Ändern einer baulichen Anlage, die Abbruchgenehmigung beziehungsweise -anzeige betrifft deren Beseitigung. Es sind getrennte Verfahren mit eigenen Unterlagen, Fristen und Gebühren.
Was zuerst: Abriss oder Baugenehmigung für den Neubau?
Immer zuerst die Baugenehmigung für den Neubau sichern. Wer zuerst abreißt, riskiert ein leeres Grundstück ohne Baurecht – und verliert dabei den Bestandsschutz des Altgebäudes, das oft näher an der Grenze oder höher stand, als heutiges Recht zulässt.
Brauche ich für einen Neubau nach Abriss beides?
Ja. Der Abriss ist anzuzeigen beziehungsweise zu genehmigen, der Neubau gesondert zu beantragen. Beide Verfahren lassen sich parallel vorbereiten, was den Gesamtzeitplan deutlich verkürzt.
Was kostet welches Verfahren?
Für die Abbruchanzeige fallen 100 bis 500 Euro Verwaltungsgebühr an, für eine Baugenehmigung richtet sich die Gebühr nach den Rohbaukosten und liegt deutlich höher. Die Nebenkosten – Statik, Gutachten – schlagen in beiden Verfahren stärker zu Buche als die Gebühr selbst. Details: Abrissgenehmigung.
Lula Bau GmbH: Ihr Partner für alle Genehmigungen
Die Lula Bau GmbH übernimmt die vollständige Abwicklung aller erforderlichen Genehmigungen und Anzeigen. Ob Abbruchanzeige, Schadstoffmeldung oder Koordination mit dem Bauaufsichtsamt – wir kennen die Berliner Behördenlandschaft. Den Berliner Ablauf im Detail zeigt Abrissgenehmigung Berlin, die Leistung selbst Abbruch & Rückbau. Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Erstberatung.